“观望”下的重庆楼市：价格回落已成定局
开发商的现金流和买房者的价格预期，是影响房地产市场的两个最关键点。一方面，年关将近，开发商回笼现金的压力日趋严峻。而摆在面前的现实是，重庆1600多家开发企业，今年上市量近2000万平方米，即使没有新增，也足够两年消化。因而，适时调整价格策略，成为本次房交会的主旋律；另一方面，即使有着政策上的诸多利好以及强劲的刚性需求，不少购房者仍持观望态度，因为他们拿不准什么时候才是出手的最佳时机。 关注房价，比任何时候都强烈 10月22日，政府相关部门针对房地产市场一口气推出7项救市措施。覆盖面之广，用心之切，均为多年来所罕见。不过，从本报现场进行并回收的“消费者购房热点问题调查”中，我们发现大多数消费者对房地产后市并不乐观，对于房价的关注，比任何时候都要强烈。在关于明年春节前重庆房价走势的问卷中，有55％的消费者认为会下跌，有31％的消费者认为基本持平，而预测房价会上涨的仅有14％。当然，这也是作为消费者自身利益出发所期望的。 结合之前本报就房价问题对业内人士的采访，有一点可以肯定，价格在当前的房地产市场上已不再仅仅是数字游戏，而是行业与市场的一场心理拉锯战，是巷战中短兵相接的肉搏。 “从我们公司代理销售的楼盘和二手房交易情况看，基本上是看多买少，观望为主。”中原地产副总经理何伟坚(何伟坚博客,何伟坚新闻,何伟坚说吧)称。东海地产营销总监徐益文对后市表示悲观，他认为，经济发展与房地产运行有其周期性，楼市已经步入下行通道，不是靠一两个政策就能解决问题的。纬联地产常务副总张建军同样持“谨慎乐观态度”，认为楼市不可能因政策发生逆转。 秋交会上，有“地王”之称的国际社区开出了4398元/平方米的套内价格，这一价格使许多人有了更低的下跌预期。中海地产重庆公司董事总经理石波云解释说，地价的成本不是简单平均，国际社区后续开发的产品还有滨江别墅、滨江洋房、滨江高层、滨江商业等高端物业，如此计算，首批次推出的“原始股”基本是以略高于成本价格发售的。 中原何伟坚的看法是，中海和九龙仓是与国际接轨的公司，对市场的认识是清醒的，而重庆开发商还没有完全感受到全球经济的风险。不过，他同时也表示，重庆在全球金融危机中算是好过的，因为外来投资比例不高，加上政府的招商能力，对恢复市民信心有作用。 期待牛市，刚性需求释放 不可否认，无论是在秋交会还是在售楼部现场，尽管观望情绪依旧客观存在，但旺盛的人气还是大大缓解了之前浓厚的持币待购心理。 在很多业内人士看来，房地产行业走到今天，是“真正走到行业的三岔路口”了，面前有三条路，一条是高歌猛进，一条是急转直下，一条是平稳前进。坊间认为，过于悲观和乐观都不可取。如今行业将走上平稳发展的道路。从秋交会交易数据看，尽管与春交会有差距，但无论交易量还是交易价格都没有出现明显的大起大落，可以说，行业发展处于相对平稳阶段。 一位业内人士介绍，重庆楼市和沿海城市不同，基本是内部消化，因此受国际国内大势的影响相对小一些，分析最佳入市时机，最关键还是从产品成本和供求来看。目前，开发商的巨大让利，已经使房价进入到底部区域。相当一部分楼盘价格已经见底，有的已经是超级微利，不少楼盘价格基本回落到2007年未涨价前的水平。 重庆的刚性需求也是有目共睹的。数据显示，今年前9个月，重庆房地产投资与去年同比增长27%以上，商品房销售面积1800万平方米，超过1000万平方米的楼盘竣工；商品房购买者中，89%是本地人。 值得一提的是，宏观调控政策剔除楼市中不合理的投机因素后，刚性需求已成为支撑楼市发展的最有力的因素，大量农村人口进入城市，需要大量增加住房，这种需求与70、80后年轻人购置婚房，以及50、60年代人改善型需求结合，加上重庆主城区要在3年内完成1000万平方米危旧房拆迁工作，搬迁居民人均居住面积计划增加55%，拆迁安置房约700万平方米，使刚性需求成为购房主力…… 因此，有业内专家表示，现在的重庆就像上世纪90年代初的上海，房地产商机巨大，前景灿烂。按照规划，到2020年，重庆都市区将扩张至1000平方公里，人口超过1000万，也就是说，重庆楼市还将持续旺盛10多年。因为重庆都市区未来12年将新增400多万人，按人均25平方米测算，重庆还将新增上亿平方米的自住住房和改善性住房需求，以及数千万平方米的写字楼、宾馆、商业物业。因而，业内人士分析，一旦买卖双方在价格上达成平衡，购房需求就会迅速释放 |